退租明(míng)顯以緻市場(chǎng)淨吸納量下(xià)滑 能源與原材料行業增勢矚目
零售物(wù)業市場(chǎng)
2022年第一季度位于成都西二環的(de)藍潤摩裏中心開業，全市購(gòu)物(wù)中心新增供應量較去年同期有所減少，市場(chǎng)總存量達約695.6萬平方米。疫情的(de)反複加大(dà)了(le)經濟環境的(de)不确定性，季内成都零售市場(chǎng)活躍度不高(gāo)，全市購(gòu)物(wù)中心平均空置率自2021年底停止下(xià)降開始上漲後，本季度繼續小幅上升，環比上漲0.4個(gè)百分(fēn)點至約8.7%。購(gòu)物(wù)中心首層平均租金與上季度基本持平，報人(rén)民币約420元/平方米/月(yuè)。
奢侈品品牌加碼布局展現對(duì)成都消費市場(chǎng)信心 本季度成都零售市場(chǎng)新增需求同比略有下(xià)降，需求來(lái)源仍以零售業态爲主，其中新能源汽車品牌延續去年活躍态勢，季内繼續積極布局全市商場(chǎng)。服務業态在新增需求中的(de)占比上升，休閑娛樂(yuè)和(hé)親子設施類品牌需求增長(cháng)較明(míng)顯。本季度的(de)新增餐飲業态需求中，甜品烘焙類品牌的(de)占比有較大(dà)增長(cháng)，其中中式糕點品牌表現活躍。值得(de)一提的(de)是，衆多(duō)奢侈品品牌一季度加快(kuài)在成都春熙路區(qū)域布局雙店(diàn)，代表性案例包括國内第三家LV之家亮相遠(yuǎn)洋太古裏，Gucci新店(diàn)入駐IFS，Balenciaga和(hé)Moynat新店(diàn)進駐遠(yuǎn)洋太古裏，反應出該類品牌對(duì)春熙路區(qū)域的(de)持續看好和(hé)對(duì)成都消費市場(chǎng)的(de)長(cháng)期信心。
中優戰略推動鹽市口商圈調改《成都市中優“十四五”規劃》發布以來(lái)，政府積極推進鹽市口在内的(de)核心商圈的(de)商業形态叠代和(hé)服務能力提升。鹽市口區(qū)域内正在調整升級的(de)财富中心和(hé)仁恒置地廣場(chǎng)順應年輕化(huà)潮流化(huà)的(de)市場(chǎng)趨勢，規劃了(le)更多(duō)的(de)生活方式類和(hé)體驗型業态；季内仁恒置地圍擋西南(nán)地區(qū)首家茑屋書(shū)店(diàn)，随後開業僅半年的(de)雲泰天府紅啓動新一輪招商調整，區(qū)域的(de)商業調改逐漸步入快(kuài)車道。考慮到區(qū)域内公共機構林(lín)立，政治文化(huà)屬性突出，商圈的(de)調改可(kě)以更多(duō)地思考如何融合城(chéng)市公共服務功能延伸消費場(chǎng)景，豐富商業項目的(de)業态構成和(hé)功能性，滿足區(qū)域多(duō)元客群的(de)潛在需求。此外，基于該區(qū)域人(rén)流量大(dà)、區(qū)位門戶性突出的(de)特點，打造地标性商業載體、多(duō)樣化(huà)商業形态、增強項目打卡屬性，可(kě)以進一步彙集人(rén)流，提升商圈人(rén)氣。
城(chéng)市微更新拓寬成都商業想象空間 展望2022年，預計還(hái)将有約70萬平方米的(de)購(gòu)物(wù)中心進入成都零售市場(chǎng)，較大(dà)的(de)新增供應量加上經濟大(dà)環境的(de)不确定性，全市購(gòu)物(wù)中心整體空置率短期内或較難迅速回落，預計以小幅振蕩爲主。除此之外，爲積極響應成都政府“十四五”期間城(chéng)市有機更新的(de)發展戰略，越來(lái)越多(duō)諸如白牆公園、祠堂街(jiē)藝術社區(qū)、東山Re°est、L’est這(zhè)樣小而有趣、空間靈活多(duō)樣的(de)微更新商業項目即将進入市場(chǎng)。這(zhè)些形态豐富多(duō)樣的(de)消費新載體緻力于打造富有創意和(hé)調性的(de)生活社交空間，未來(lái)或将引領成都商業市場(chǎng)的(de)發展，成爲市場(chǎng)重要的(de)活力來(lái)源。
甲級寫字樓市場(chǎng)
2022年第一季度，全市迎來(lái)傳化(huà)中心一個(gè)新項目入市，爲市場(chǎng)帶來(lái)近6萬平方米的(de)新增供應面積，推動全市甲級寫字樓存量超過354萬平方米。受到國際局勢複雜(zá)多(duō)變和(hé)疫情廣泛傳播的(de)多(duō)重影(yǐng)響，成都甲級寫字樓新增租賃需求受到抑制的(de)同時(shí)，退租面積漲幅明(míng)顯，以緻本季度淨吸納量降至負2.7萬平方米，推動全市市場(chǎng)空置率上漲1.6個(gè)百分(fēn)點至21.8%。在租戶普遍控制租賃成本的(de)背景下(xià)，季内雖有個(gè)别樓宇上調物(wù)業費，但大(dà)部分(fēn)業主方仍對(duì)費用(yòng)調整持謹慎态度。租金方面，市場(chǎng)整體租金未發生明(míng)顯波動，全市平均租金約爲人(rén)民币100.3元每平方米每月(yuè)。
租賃市場(chǎng)略顯疲軟 成交類型仍以辦公升級爲主 本季度成都甲級寫字樓租賃市場(chǎng)延續去年第四季度的(de)趨勢，新增租賃需求不足的(de)同時(shí)退租面積大(dà)幅上漲，第一季度新增租賃面積環比、同比下(xià)降約1%和(hé)16%，同時(shí)退租面積環比、同比分(fēn)别大(dà)幅上漲27%和(hé)38%，達到約19萬平方米。單就新增租賃成交類型而言，當前市場(chǎng)仍以存量客戶的(de)辦公升級爲主，占比高(gāo)達40%。部分(fēn)優質租戶在不大(dà)幅增加租賃成本的(de)前提下(xià)将辦公場(chǎng)所升級至品質更高(gāo)的(de)甲級樓宇。此外，本季度新設立企業的(de)租賃需求小幅縮減，主要是由于當前疫情反複、經濟和(hé)國際局勢發展不樂(yuè)觀，有意進入成都市場(chǎng)的(de)外地企業決策更爲審慎，決策時(shí)期較過往明(míng)顯拉長(cháng)。
在市場(chǎng)整體需求緊縮的(de)背景下(xià)城(chéng)南(nán)各子市場(chǎng)韌性凸顯 在市場(chǎng)不确定性增加、需求側承壓的(de)當下(xià)，城(chéng)南(nán)各子市場(chǎng)的(de)需求韌性和(hé)市場(chǎng)活力進一步顯現。本季度大(dà)源和(hé)金融城(chéng)子市場(chǎng)共吸引了(le)近41%的(de)新增租賃面積，兩個(gè)子市場(chǎng)空置率均實現小幅回落；但是，以市中心爲代表的(de)傳統核心商務區(qū)延續去年下(xià)半年的(de)趨勢，各子市場(chǎng)的(de)空置率均不同幅度走高(gāo)。其中，東大(dà)街(jiē)及延線子市場(chǎng)本季度吸引近27%的(de)新增租賃面積，但是由于該子市場(chǎng)退租面積漲幅較大(dà)，中小型消費者服務和(hé)信息技術企業出于控制租賃成本、辦公場(chǎng)所搬遷等原因退租情況明(míng)顯，以緻東大(dà)街(jiē)及延線子市場(chǎng)空置率環比上漲2.6個(gè)百分(fēn)點。
能源與原材料行業成爲增長(cháng)新亮點 信息技術、金融依舊(jiù)爲季内新增租戶行業來(lái)源前兩位，占新增成交總面積約36%，專業服務行業位列第三，占比約12%。值得(de)一提的(de)是，能源與原材料行業的(de)新增租賃面積環比上漲明(míng)顯，第一季度數家新能源企業達成一千平方米以上的(de)大(dà)面積成交。在我國确立“2030年實現碳達峰”、“2060年實現碳中和(hé)”的(de)國家頂層能源戰略目标後，新能源行業乘勢高(gāo)速發展，能源與原材料行業在蓉辦公需求有望繼續保持增長(cháng)。
展望2022年第二季度，成都甲級寫字樓市場(chǎng)預計将迎來(lái)供應小高(gāo)峰，新增供應面積超過30萬平方米，主要位于東大(dà)街(jiē)及延線、金融城(chéng)和(hé)大(dà)源子市場(chǎng)，高(gāo)品質樓宇項目的(de)集中入市短期内将給市場(chǎng)空置率帶來(lái)上行壓力。2021年成都經濟總量位居全國第七，增速水(shuǐ)平依舊(jiù)處于全國第一梯隊，充分(fēn)體現出現階段成都經濟發展韌性十足，同時(shí)政策面不斷釋放積極信号增強市場(chǎng)信心，從中長(cháng)期來(lái)看，這(zhè)些都将支撐成都甲級寫字樓市場(chǎng)的(de)穩步發展。
第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(cháng)胡裕華表示：“2022年成都政府提出堅持穩中求進的(de)發展總基調，著(zhe)力增強投資、消費、外貿綜合效應，推動經濟實現質的(de)穩步提升和(hé)量的(de)合理(lǐ)增長(cháng)。在消費端,政府鼓勵積極探索疫情防控常态化(huà)下(xià)的(de)新型消費模式，促進消費提升；此外，今年成都政府将加快(kuài)建設區(qū)域經濟中心，建圈強鏈、完善産業體系，多(duō)舉措穩定外資外貿、激發市場(chǎng)活力，有望爲成都零售和(hé)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)更多(duō)發展機遇。”
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